Quy định về thuế nhà đất ở California, Mỹ hiện nay 2023

Hỏi – Trước hết xin cho biết thuế nhà đất ở California hiện nay là bao nhiêu ạ.

➜ ĐÁP– Thuế bất động sản, mình gọi là thuế nhà đất cho dễ hiểu, được quyết định bởi địa phương: county, city, school district, v.v. vì thế, không đồng nhất cho toàn tiểu bang. Tuy nhiên, nói chung khoảng 1.25% trị giá của bất động sản.

Ở California, trị giá để đánh thuế là giá bán căn nhà. Nếu chủ nhà chịu khó khai homeowner exemption thì trị giá để đánh thuế sẽ được trừ đi $7,000. Sau đó, trị giá này sẽ tăng hàng năm nhưng sẽ không quá 2% mỗi năm. Để thí dụ, mua căn nhà với giá $600,000 thì sẽ trả thuế nhà đất khoảng $7,000 đến $7,500 một năm.

Hỏi – “Supplemental Tax Bill” là gì và tại sao mới mua nhà xong người chủ mới thường nhận được “Supplemental Tax Bill” này?

➜ ĐÁP – Như bác vừa nói, ở California, thuế nhà đất dựa trên giá bán của căn nhà; sau đó trị giá này sẽ tăng hàng năm nhưng không quá 2% mỗi năm. Trong khi đó, giá nhà trên thị trường thường tăng nhiều hơn 2% mỗi năm. Vi thế, nếu người chủ cũ ở trong căn nhà đó nhiều năm rồi mới bán, thì thuế nhà đất mà họ phải đóng tương đối thấp. Khi nhà sang tay qua người mua, chủ mới sẽ phải đóng thuế trên giá mới, vì thế sẽ có chênh lệch.

Để dễ hiểu, thí dụ người bán đã mua căn nhà 10 năm trước đây với giá $200,000. Năm đầu tiên sẽ đóng thuế nhà đất khoảng $2,500 1.25% x $200,000).

Sau đó trị giá để đánh thuế mỗi năm tăng 2% thì đến năm thứ 10 trị giá để đánh thuế của căn nhà sẽ khoảng $240,000; có nghĩa là thuế nhà đất năm thứ 10 sẽ khoảng $3,000.

Tuy nhiên, vào năm thú 10, căn nhà này được bán với giá $400,000. Người chủ mới sẽ phải đóng thuế nhà đất trên giá bán mới $400,000, tức là khoảng $5,000. Vì nhà nước thường chậm trễ trong việc làm giấy tờ, nên sẽ tiếp tục gửi bill thuế cũ $3,000 cho chủ nhà mới, rồi vài tháng sau sẽ gửi thêm “Supplemental tax bill” để bắt đóng thêm $2,000 còn lại.

Hỏi – Như vậy thì chỉ chừng nào có mua bán thì thuế nhà đất mới bị ấn định lại phải không ạ?

➜ ĐÁP – Nói chung bất cứ lúc nào có thay đổi chủ quyền, nhà nuớc đều ấn định lại thuế nhà đất theo giá thị trường.

Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt được miễn tăng thuế, như việc sang nhượng giữa vợ chồng, giữa cha mẹ và con cái, để sửa tên, hoặc để thay đổi hình thức đứng tên nhưng tỷ lệ chủ quyền vẫn như cũ (thí dụ như chuyển từ cá nhân vào trust hoặc corporation, llc, partnership hoặc ngược lại).

Hỏi – Refinance thì property tax không bị ấn định lại có phải không ạ?

➜ ĐÁP – Refinance mà không thêm bớt người đứng chủ quyền thì thuế vẫn như cũ. Tuy nhiên, refinance mà nhờ anh em, bà con, hay bạn bè co-sign và thêm tên người đó vào thì thuế sẽ bị ấn định lại theo giá thị trường – hoặc bớt tên cũng vậy. Người làm loan phải hiểu biết và nhắc nhở khách hàng điều này.

Hỏi – Dạ, xin bác giải thích chi tiết hơn về những trường hợp thay đổi chủ quyền mà thuế không bị tăng ạ.

➜ ĐÁP – Được, bác cũng muốn nói thêm về những trường hợp được miễn tăng thuế này và sẵn đó sẽ nói đến những thay đổi do Dự Luật số 19 đã được ban hành vào đầu năm nay.

⓵ Trước hết, có những trường hợp đổi chủ quyền mà thuế nhà đất vẫn giữ như cũ và không cần làm đơn xin gì cả, như là:

• Sang nhượng giữa vợ chồng, domestic partners
• Việc sửa tên cho đúng, hay chuyển tên từ cá nhân vào trust, corporation, llc, partnership khi chủ quyền không thay đổi. Thí dụ hai người chung căn nhà mỗi người 50%, chuyển chủ quyền sang cho corporation mà cũng hai người đó làm chủ mỗi người 50%.

⓶ Ngoài ra, còn có những trường hợp khác cũng được miễn tăng thuế, nhưng phải điền một cái đơn, thí dụ như:

• Người trên 55 tuổi, người tàn tật, hoặc người bị thiên tai khi muốn đổi nhà giá cao hơn.
• Cha mẹ chuyển nhà cho con cái
• Hai người joint tenants, phần của người qua đời được chuyển cho người còn lại.

Đến đây tôi muốn giải thích Dự Luật 19 vừa được ban hành đã thay đổi luật lệ cũ vừa nói đến như thế nào.

1. Một thay đổi tốt là Dự Luật số 19 cho phép người trên 55 tuổi, người tàn tật, hoặc bị thiên tai được đổi nhà 3 lần đến bất cứ nơi nào trong tiểu bang CA thay vì chỉ 1 lần và trong cùng county hay một vài counties đã được chỉ định như trước kia.
2. Tuy nhiên, luật mới ban hành lại khó khăn hơn trong việc cha mẹ chuyển nhà lại cho con cái.
3. Với đạo luật mới này, nếu cha mẹ để lại nhà đang ở cho con cái thì con cái chỉ được miễn tăng thuế với hai điều kiện:
4. Thứ nhất là người con bắt buộc cũng phải dọn vào ở chứ không được cho thuê hay làm nhà nghỉ mát.
5. Thứ hai, việc miễn tăng thuế cũng chỉ được áp dụng cho 1 triệu đồng trị giá mới của căn nhà mà thôi. Thí dụ: cha mẹ mua nhà cách đây 25 năm với giá 250,000. Nếu hiện nay trị giá căn nhà là $1,050,000 thì người con sẽ phải đóng thuế nhà đất trên trị giá $300,000 $250,000 + $50,000).
6. Ngoài ra, nếu cha mẹ để lại nhà nghỉ mát hay nhà cho thuê cho con cái thì con cái sẽ hoàn toàn không còn được miễn gì hết nữa, mà thuế nhà đất sẽ được ấn định lại theo giá thị trường của căn nhà.

Theo: Nguyễn Huy Động