Cách mua nhà tại Mỹ Giá Rẻ với ít tiền nhờ Vay tiền mua nhà ít ai biết

0
28

1. Những hiểu lầm nên tránh khi mua nhà ở Mỹ

_ Nếu là self-employed 1099 (contractor, nails, business owner) trên 5 năm thì không cần cung cấp 2 năm hồ sơ thuế gần nhất.

Ví dụ: Nếu năm trước thu nhập thấp tính trung bình 2 năm sẽ bị ảnh hưởng. Chỉ cần hồ sơ thuế 1 năm trước khi tính mua nhà, nên khai thuế cao lên để dể mượn loan.

_ Nếu từ 1099 -> W2 thì không cần quan tâm income lúc trước, chỉ cần 2 cùi lương (paycheck) gẩn nhất là đủ. 2 cùi lương phải giống nhau (salary or base)

_ Nếu income tăng hơn 10% thì cần hãng xác nhận lí do với lenders.

_ Yêu cầu 2 năm kinh nghiệm đi làm không cần phải liên tục, nơi làm việc cũng không quan trọng là Mỹ hay VN.

Ví dụ: Đã đi làm trước rồi nghỉ và đi làm lại thì vẫn ok miễn sao tổng thời gian đi làm trên 2 năm là được. Nếu mới làm ở Mỹ nhưng trước đó có làm ở VN vẫn được tính nếu có giấy xác nhận từ công ty bên VN, tiền lương lúc làm bên VN cũng không quan trọng.

_ Nếu paystub không giống nhau thì cần chủ hãng xác nhận giờ làm bảo đảm với lender.

_ Bất cứ lương thưởng từ hãng (Bonus, overtime, stocks) vẫn được tính nếu có trên 2 năm (sẽ tinh trung bình).

_ Học sinh mới ra trường không cần phải có kinh nghiệm đi làm 2 năm, chỉ cần có giấy xác nhận hãng mời đi làm (job offer letter) với ngày bắt đầu sẽ sử dụng được income tương lai.

Thường lender sẽ xác nhận thêm bằng yêu cầu cung cấp bằng ra trường và cùi lương đầu tiên trước khi đóng hồ sơ. Nếu ra trường học nghề (nails, mechanic) thì bằng nghề (certificate) vẫn được tính.

_ Nếu làm cả cash và check thì chỉ tính được check, trừ khi có khai cash trên 1099. Tóm lại những gì có trên hồ sơ thuế thì mới được tính.

2. Cách tính số tiền loan mượn mua nhà ở Mỹ được dựa trên income

_ Với điểm credit hơn 700, tổng số nợ (credit cards, car loan, mortgage, etc.) chia cho tổng thu nhập trước thuế (gross income) phải dưới hay bằng 49.99%. Chỉ số này là DTI (Debt to Income ratio).

_ Nếu điểm credit dưới 700 thì DTI dưới 43% hay 40% cho 680 credit score.

3.Cách tạo điểm tín dụng (credit score) và các vấn đề ảnh hưởng

_ Cách tạo điểm credit nhanh nhất: nhờ người có điểm credit tốt thêm tên minh vào thẻ của họ (add authorized user), sau 1 hay 2 tháng sẽ có kết quả.

_Tạo secured credit card: ra nhà bank mở credit card bằng cách bỏ tiền để đảm bảo hạn mức cho thẻ. Ví dụ bỏ $5k thì thẻ credit sẽ có giới hạn $5k dùng như thẻ credit binh thường.

_ Các hành động gây tuột điểm tín dụng: mở mới hay đóng tài khoản, bị thông báo đòi nợ (collection report). Gọi điện trực tiếp hãng đòi nợ để thương lượng trả tiền nhằm xóa collection report thàng settlement account, ví dụ nợ $4k có thể thương lượng trả $2k.

_ Chỉ cần dùng 2 -3 thẻ tín dụng là đủ. Nếu có nhiều hơn phải để ý tránh trường hợp tài khoản tự động close do lâu không xài.

_ Nên giữ mức tiêu xài (utilization) dưới 30%, tốt nhất là dưới 10%.

4. Khác biệt giữa nhà thứ 2 (2nd home) và nhà cho thuê tại Mỹ

_ 2nd home là nhà ở ít nhất 14 ngày/năm và đến lúc nào tùy ý, cách xa nhà chính tối thiểu 50 miles. Khi mua 2nd home không thể tính tiền cho mướn trong tương lai vào income.

_ Tuy nhiên nếu chưa có nhà primary home vẫn mua được 2nd home, down payment 10%.

_ Nếu là nhà cho mướn thì được tính 75% projected rental income vào tổng thu nhập. Nếu chưa có nhà chính (primary home) thì ko mua được nhà cho thuê.

_ Nếu muốn tính rental income của 2nd home vào income thì phải chờ sang năm thứ 2 rồi lấy tiền cho thuê khai thuế.

_ Cách khai thuế lấy net incone + depreciatioon + expenses (property tax + HOA + insurance + interest) – mortgage = qualified income

Ví dụ: Đang có primary home (A) vẫn mua được căn khác primary home (B ) trong cùng thành phố với điều kiện phải dọn vô căn B ở và cho mướn căn A, 75% thu nhập cho mướn từ căn A sẽ được tính khi làm loan.

_ Ví dụ khác: đã có primary home A vẫn có thể mua được căn primary home B trong cùng khu vực cho ba má ở nếu đủ income.

_ Lãi suất Loan cho investment home thường cao hơn 0.5% so với loan cho primary home.

5. Những điều cần lưu ý về đứng tên chung (co-sign) khi mua nhà tại Mỹ

_ Ai cũng có thể làm cosign cho người khác, không nhất thiết phải là thân nhân, nhưng phải có sự tin tưởng.

_ Người cosign đứng tên mượn loan chung nhưng không cần phải đứng tên trên title nhà

_ Sau 12 tháng, nếu người không đủ income (A) chứng minh được toàn bộ tiền mortgage, insurance,tax, HOA, etc. là do người A trả thì người cosign (B) vẫn có thể được tính toàn bộ income nếu đi mua nhà cho mình hoặc cosign giúp người khác tiếp.

Tóm lại, người cosign không bị ảnh hưởng nếu người A chứng minh được bằng giấy tờ có thể trả chi phí cho căn nhà mà không cần người B giúp.

_ Chỉ cần tiền down payment 3 – 5% là có thể mượn loan mua nhà, không cần phải có 20%. Nếu 3% down thì DTI là 43%, 5% down thì DTI là 49.9%

6. Các cách giúp tiết kiệm chi phí cho người mua nhà lần đầu tại Mỹ

_ Một cách giúp giảm closing cost là lấy tiền lời cao hơn để được lender credit ($10k – $12k) -> chờ 6 tháng sau refinance để giảm tiền lời xuống.

_ Thường phải tìm hiểu chương trình giúp người mua nhà lần đầu từ city/county mà bạn muốn mua nhà (down payment assistant program). Nếu program còn tiền thì sẽ cho bạn, điều kiện là bạn không có tên trên title nhà nào trong vòng 3 năm.

_ Vợ chồng tính chung, nếu 1 trong 2 người có tên trên title mà khai thuế chung là vợ chồng thì người kia không được tính là người mua nhà lần đầu.

_ Tùy theo city thì có những điều kiện khác nhau cho các chương trình này:

+ Giúp tiền down payment free không lấy lời

+ Giúp tiền down có lãi suất hay share equity (nếu bán nhà trong vòng 10 – 15 năm phải chia lại equity cho city, nếu ở lâu hơn thì không cần trả lại 😊)

_ Có chương trình giúp người làm trong lĩnh vực y tế hay dạy học (thầy cô giáo, nhân viên y tế, cứu hỏa, cảnh sát) thì được cho 3% down payment không có lãi suất, nếu ở trên 3 năm thì không cần trả lại.

7. Các chương trình mượn loan không có income chứng minh (stated income loan) khi mua nhà tại Mỹ

_ Cần employer khai income khống nhưng không cần cùi lương.

_DSCR loan (Debt Service Coverage Ratio) Không cần cùi lương, không cần employer thì phải có primary home. Điều kiện (rental income) / (tiền mortgage + interest + insurance) = 1. Lãi suất 6- 7% và có thể cho LLC mượn (tốt hơn hard money)

_ Nếu bán nhà primary home trong vòng 12 tháng vẫn có thể mượn được DSCR loan, phù hợp cho người đã có nhiều nhà hay người flip nhà.

_ Hard Money loan (vay nóng) lãi suất 8 – 14% + originator fee 2 – 4%.

8. Câu hỏi và trả lời & những điều cần lưu ý khi mua nhà tại Mỹ

_ Khi bắt đầu làm loan thì cần phải có income.

_ Trường hợp có căn primary và muốn mua căn thứ 2 nhưng income không đủ:

+ Vào hồ sơ 2 căn cùng lúc, lấy tiền bán căn 1 để mua căn 2. Có thể gài điều khoản mướn lại căn 1 từ chủ mới từ 2 – 4 tuần trong lúc chờ đóng hồ sơ căn 2

+ Có hợp đồng cho mướn căn 1, được tính 75% rental income khi mượn nợ căn 2. Tùy lender sẽ làm rent survey để xem tiền cho mướn có đúng giá thị trường hay không.

_ Nếu có chuyển chỗ làm thì lấy income của nơi sắp làm cho hồ sơ mượn loan.

_ Thông báo đòi nợ cần 7 năm để xóa trong báo cáo điểm tín dụng. Credit score cho DSCR loan cần tối thiểu 640 – 680.

_ Điểm credit 500 (tệ) có thể mượn được FHA loan với 10% down payment.

_ Nếu không có chứng minh thu nhập thì có thể dùng tổng tiền deposit vào personal bank 12 tháng gần nhất để mượn loan (cách tính là 50% – 90%)

_ Felony (phạm tội nghiêm trọng) không ảnh hưởng đến việc mượn loan. Bankrupcy record (phá sản) thì mới ảnh hưởng.

_ Full pre-approval letter: được làm bởi nhà bank và under writer. 80% không phải full pre-approve letter và được làm bởi loan agent, nên kiểm tra cẩn thận income/down payment rõ ràng theo hướng dẫn của freddie mac và fannie mae để tránh rủi ro về sau.

_ Tiền down payment trong nhà bank phải tối thiểu 60 ngày, không cần 2 tháng bank statements vì 2 cycles có thể lên đến hơn 60 ngày.

Nhờ nhà bank in ra daily transaction và tranh những ngày có deposit. Cách khác là dùng VOD (verification of deposit) để đối chiếu balance đầu tháng cuối tháng.

_ Nếu có nhận child support trên 2 năm vẫn được tính income khi làm loan, hay bất cứ số tiền income nào trên 2 năm. Trust account bằng tiền mặt trên 3 năm được tính.

_ Trường hợp đang đóng hồ sơ mà định giá nhà (appraisal) thấp hơn giá offer -> cần nhiều tiền down hơn. Người cho gift chuyển tiền vô escrow thì không cần điều kiện 60 ngày.

_ Appraisal waive (miễn trừ định giá) khi mà giá trị căn nhà dưới $1 triệu USD và có lịch sử tài chính (mua bán,refinance) trong 2 – 3 năm, tiền down trên 20%.

_ Kê khai tài sản (quĩ hưu trí 401k, stock, crypto, etc.) không có ảnh hưởng đến DTI nếu bạn không có income phát sinh từ những tài sản này. Tuy nhiên nếu stock cho dividend thì có thể tính dividend vào income nếu trên 3 năm.

Chúc mọi người làm loan suôn sẻ

Nguồn: Tu Trần

Đề Xuất dành cho bạn  
Đánh giá bài post

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here