Người VN ở Mỹ trong những năm gần đây mua nhà cho thuê cũng nhiều. Vì thế chương trình THGM Địa Ốc của CitiHome hôm nay sẽ dành cho đề tài đặc biệt “Đổi Nhà Đầu Tư Để Được Hoãn Trả Thuế Hoặc Miễn Thuế”, còn gọi là Chương Trình “1031 Exchange”.
Khi bán bất động sản mua để đầu tư, nếu có lời mình sẽ phải đóng thuế. Thí dụ mua căn nhà giá 300,000 để cho mướn, ít năm sau bán được với giá 500,000, mình sẽ phải đóng thuế trên số lời 200,000. Đạo luật 1031 Exchange cho phép mình được hoãn không phải trả thuế này nếu mình đầu tư tất cả tiền bán được vào một căn nhà khác.
Đạo luật này ra đời từ năm 1921 với mục đích chính là khuyến khích đầu tư và đồng thời kích động kinh tế. Cho đến cuối năm 2017 đạo luật này được áp dụng cả cho những tài sản đầu tư khác như máy móc, xe cộ dùng trong sản xuất hay thương nghiệp, v.v. Bắt đầu từ năm 2018, 1031 Exchange chỉ còn được áp dụng cho đầu tư vào địa ốc mà thôi.
HỎI – Con xin được phép hỏi câu đầu tiên: như vậy nhà để ở có được sử dụng luật 1031 Exchange hay không?
➜ ĐÁP – Không. 1031 Exchange chỉ áp dụng cho nhà mua với mục đích đầu tư, thí dụ cho thuê hoặc dùng làm cơ sở thương mại, hoặc để trống đợi lên giá mà thôi. Nhà để ở và nhà nghỉ mát (vacation home hay second home) đều không được hưởng quy chế 1031 Exchange.
HỎI – 1031 Exchange còn được gọi là Like-Kind Exchange. Như thế có nghĩa là nhà cho thuê phải đổi lấy nhà cho thuê, trung tâm thương mại đổi lấy trung tâm thương mại, đất đổi lấy đất, có đúng không?
➜ ĐÁP – Không đúng. Mình có thể đổi nhà cho thuê lấy apartment, trung tâm thương mại, bãi đậu xe, đất trồng trọt hay cả đất trống nữa, và ngược lại – miễn tất cả đều là “bất động sản”. Mobile home không phải là bất động sản nên không làm 1031 Exchange được.
Ngoài ra, mình còn có thể đổi nhà ở tiểu bang này lấy nhà ở tiểu bang khác — mình chỉ không thể đổi nhà ở Mỹ lấy nhà ở một nước khác.
HỎI – Câu hỏi kết tiếp của con là: nếu luật thuế 1031 Exchange chỉ cho mình chậm trả thuế lại, thì đến khi nào mình sẽ phải đóng thuế?
➜ ĐÁP – Việc hoãn đóng thuế sẽ kéo dài vô hạn định nếu mình tiếp tục đổi nhà đầu tư — cho đến khi bán căn cuối cùng và không mua để thay thế nữa.
HỎI – Vậy nhờ bác Động giải thích tại sao mình lại muốn làm 1031 Exchange. Nói cách khác thì việc cho chậm trả thuế này có lợi ích cụ thể như thế nào?
➜ ĐÁP – Mặc dù thuế đánh trên lợi tức đầu tư nhẹ hơn thuế đánh trên lợi tức bình thường, cao nhất là 20%. Tuy nhiên, cộng thêm thuế tiểu bang 9.3% nữa, tổng cộng là gần 30%.
Thí dụ bán lời 200,000 thì trung bình sẽ phải đóng thuế gần 60,000. Nếu được hoãn trả thuế, mình có thể dùng tiền ấy để đầu tư vào một căn nhà lớn hơn thay vì phải mượn thêm tài trợ địa ốc và trả tiền lời. Đứng về phương diện đầu tư thì lợi ích này không phải là nhỏ. Vì thế rất nhiều người lợi dụng luật 1031 Exchange để gia tăng thêm tài sản đầu tư của mình.
HỎI – Đề tài của buổi nói chuyện hôm nay là “Áp Dụng Luật 1031 Exchange Để Hoãn Trả Thuế Hoặc Miễn Thuế”. Vậy trong trường hợp nào thì đạo luật này dẫn đến việc miễn thuế?
➜ ĐÁP – Việc miễn thuế có thể xảy ra trong vài trường hợp đặc biệt. Nhưng đào sâu về những trường hợp này không phải là để tài của chương trình hôm nay, vì thế mình chỉ nêu ra một trường hợp điển hình mà việc hoãn thuế trở thành miễn thuế mà thôi.
Đó là trường hợp mình tiếp tục đổi nhà đầu tư cho đến lúc mình qua đời. Người thừa hưởng căn nhà đầu tư của mình sẽ hoàn toàn không phải đóng những thuế trên lợi nhuận khi bán để đổi nhà mà mình vẫn còn thiếu chưa phải trả.
Lý do vào ngày mình qua đời, vốn đầu tư vào địa ốc của mình được cho phép tăng lên bằng với trị giá của đầu tư ấy vào ngày mình qua đời. Giả tỉ mình bỏ vốn 100 ngàn để mua căn nhà cho thuê đầu tiên. Sau đó bán với giá 200 ngàn, dùng tiền này để mua căn nhà 200 ngàn, và tiếp tục cho đến lúc mua được căn nhà 2 triệu.
Nếu mình còn sống và bán căn nhà 2 triệu nà và không mua căn nào khác thay thế nữa thì mình sẽ phải đóng thuế trên 1 triệu 9 trăm ngàn. Nhưng nếu mình chết thì người thừa kế của mình được phép bán căn nhà 2 triệu này và không phải đóng thuế gì cả. Nói tóm lại mình không trực tiếp được hưởng việc miễn thuế này, nhưng người thừa kế của mình sẽ được hưởng.
HỎI – Đến đây xin bác Động giải thích cách thức làm 1031 exchange.
➜ ĐÁP – Thủ tục để đổi nhà đầu tư không có gì phức tạp, nhưng phải được tuân hành nghiêm chỉnh. Tuy nhiên, escrow và công ty 1031 exchange sẽ giup hoàn tất cho hợp lệ.
o Mình chỉ việc thông báo với Escrow trước ngay đóng hồ sơ là mình muốn làm 1031 exchange khi mua hay bán nhà đầu tư. Nếu hồ sơ đã đóng rồi thì không thể thay đổi được nữa.
o Sau đó mình sẽ có thể:
- Bán nhà hiện tại và mua nhà thay thế để đóng escrow cùng một lúc
- Hay sẽ bán trước rồi mua sau
- Hay sẽ mua nhà thay thế trước rồi bán nhà đang có sau.
- Trong trường hợp nhà bán và mua không đóng hồ sơ cùng 1 lúc thì sau khi đóng hồ sơ căn nhà thứ nhất, mình có 180 ngày để đóng hồ sơ căn nhà thứ nhì.
- Mình cũng có thể bán nhà rồi mua đất để xây nhưng việc xây cất cũng phải hoàn tất trong thời hạn 180 ngày.
HỎI – Mình có thể lấy bớt tiền bán nhà ra dùng vào việc khác được không?
➜ ĐÁP– Có rất nhiều hiểu lầm về vấn đề này. Mình được lấy tiền ra, nhưng mình sẽ phải đóng thuế trên số tiền lấy ra mà thôi. Luật 1031 Exchange vẫn áp dụng cho số tiền còn lại mình bỏ vào căn nhà mới. Để hoàn toàn không phải đóng thuế:
- Thứ nhất là tất cả tiền nhận được khi bán căn nhà cũ phải được bỏ vào căn nhà mới.
- Thứ hai là căn nhà mua để thay thế giá phải bằng hoặc cao hơn giá bán căn nhà cũ. Thí dụ bán căn nhà 500,000, trừ phí tổn bán 25,000 còn lại 475,000. Nếu mua căn nhà thay thế giá 470,000 cộng với phí tổn mua 5,000 thì hợp lệ. Nếu mua thấp hơn sẽ phải đóng thuế trên sai biệt đó.
- Cuối cùng, mình phải giữ căn nhà mới mua vào việc đầu tư, có nghĩa là chỉ cho thuê, dùng làm cơ sở thương mại, hoặc để trống, ít nhất là hai năm. Trong thời gian đó không được dọn vào ở dùng làm nhà cư ngụ.
HỎI – Thêm một chuyện nữa rất nhiều khách muốn hỏi. Đó là mình có thể lấy tiền ra bằng cách refinance được không?
➜ ĐÁP – Trước hết không nên refinance cash out trước khi đổi nhà. Sở thuế thường để ý trường hợp này vì cũng như mình lấy tiền ra khi bán nhà, trong khi luật lệ bắt đóng thuế trên số tiền đó nếu mình lấy ra khi bán nhà. Nếu muốn, mình có thể refinance cash out sau khi mua căn nhà thay thế; nhưng cũng nên đợi ít nhất là 6 tháng.
HỎI – Còn một câu hỏi nữa mà rất nhiều khách thường hỏi. Nếu mình muốn mua căn nhà thay thế với trị giá cao hơn căn nhà bán rất nhiều nhưng không đủ khả năng mượn nợ lớn hơn, mình có thể nhờ người co-sign được không?
➜ ĐÁP – Không được, vì lender sẽ bắt buộc người co-sign đó cũng phải đứng tên chủ quyền căn nhà sẽ mua cùng với mình, trong khi luật 1031 Exchange không cho phép thêm hoặc bớt người đứng tên chủ quyền nhà. Ngay cả vợ chồng cũng vậy, nếu mình muốn thêm tên vợ hoặc chồng thì nên thêm trước khi làm exchange.
Theo: Nguyễn Huy Động