Hỏi –Mình có cần sửa sang, tân trang lại trước khi đưa nhà lên thị trường cho dễ bán không? Nếu có thì nên tân trang những gi?
→ Đáp – tNếu nhà trông cũng đã tươm tất và mọi thứ đều hoạt động tốt thì không cần làm gì cả. Nói chung mình chỉ nên thay đồi một chút bề ngoài cho bắt mắt mà thôi, không nên sửa chữa nhiều trước khi bán.
Lý do là chủ nhà mới khi dọn vào thế nào cũng muốn tân trang lại chút đỉnh theo ý họ. Nếu mình tân trang mà không đúng ý người mua thì nhiều phần sẽ không lấy lại được tiền đã bỏ ra sửa chữa.
Hỏi –Warranty bảo vệ những gì cho người mua nhà? Và sau khi hết hạn home warranty, người mua có renew được nữa không?
→ Đáp – Home warranty thường bao gồm những hư hỏng về điện, nước, gas, và các máy móc trong nhà, thí dụ máy lạnh, máy rửa chén, máy giặt, máy sấy, v.v. Người bán thường mua một năm home warranty cho người mua đề phòng những hư hỏng bất ngờ trong năm đầu tiên.
Sau một năm, công ty bán home warranty thế nào cũng tìm cách mời chủ nhà mới tiếp tục mua nữa. Lúc ấy tùy mình muốn tiếp tục thì mua. Thường thường cũng ít người tiếp tục mua nữa.
Hỏi –Căn nhà đang ở trị giá khoảng 700 ngàn và chỉ còn nợ khoảng 90 ngàn. Vậy nên làm refinance cashout hay HELOC để có tiền down mua một căn nhà nữa để cho thuê?
→ Đáp – Refinance cash out sẽ có lợi hơn vì tiền lời thấp hơn và cố định.
Hỏi – Tôi đang phân vân là có nên bán nhà đang ở hiện tại trước khi mua căn khác không.
→ Đáp – Không cần thiết, vì có thể đặt điều kiện để nhà bán và nhà mua đóng hồ sơ cùng một lúc. Tuy nhiên, cần lên list nhà bán trước khi trình offer cho nhà mua, vì như thế người chủ nhà mình muốn mua mới thấy là mình có ý định cương quyết mua nhà của họ và mới để ý đến offer của mình.
Hỏi – Giá nhà ở CA cao quá và nhu cầu mua nhiều quá. Vì thế nhiều người suy nghĩ không biết có nên mua nhà đầu tư ở tiểu bang khác. Ý kiến của anh Động thế nào về chuyện này?
→ Đáp – Theo ý tôi, nói chung đầu tư vào địa ốc là một hình thức đầu tư tương đối vững vàng. Vì thế, đầu tư vào địa ốc ở đâu nói chung cũng tốt, nhiều hay ít thì tùy vào nơi chốn ấy.
Còn đầu tư vào địa ốc ở tiểu bang nào thì tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố cá nhân. Trừ trường hợp mình rất nhiều vốn để đầu tư lớn thì không thành vấn đề, nhưng đầu tư bằng tiền dành dụm thì thường mình mua ở gần nơi mình cư ngụ hoặc có người thân cư ngụ thì tiện hơn.
Hỏi – Tại sao giá nhà trên property tax bill không giống giá thị trường.
→ Đáp –Đây là điều tốt. Với giá nhà thường tăng và tăng cũng khá nhanh như ở CA mà nhà nước lại muốn dùng giá thị trường để đánh thuế property tax thì mình chỉ có chết. Để trả lời câu hỏi này: Property tax dưa trên giá bán của lần bán cuối cùng. Mỗi năm property tax chỉ được phép tăng không quá 2%. Trong khi đó giá nhà trên thị trường mỗi năm thường tăng nhiều hơn thế. Vì thế, nếu mua nhà và giữ càng lâu thì càng thấy assessed value thấp hơn giá thị trường nhiều.
Hỏi – Chương trình loan nào sẽ tốt nhất nếu họ muốn mua rồi xây ADU?
→ Đáp – Không có chương trình loan nào để mua nhà và xây ADU cả. Các chương trình tài trợ địa ốc chỉ để mua nhà hoặc refinance, không phải để xây cất. Mua nhà xong, muốn xây ADU ngay sau khi mua thì mình bỏ tiền túi để xây hoặc refinance cash out một căn nhà nào khác, hay mượn second loan hay construction loan để xây ADU mà thôi
HỎI – Cháu ở Việt Nam mới sang Mỹ sinh sống và có việc làm với W-2 được một năm. Cháu có mượn tiền mua nhà được chưa?
→ Đáp – Chưa được. Lý do là mình không còn là người ngoại quốc nữa nên không đi chương trình cho người ngoại quốc mua nhà ở Mỹ được. Bây giờ mình ở Mỹ với giấy tờ hợp lệ để cư ngụ tại Mỹ thì phải chờ có đủ 2 năm việc làm ở Mỹ.
HỎI – Tôi chưa bao giờ có nhà để ở nhưng muốn mua nhà cho thuê có được không?
→ Đáp – Được. Nhưng với điều kiện là bạn đang phải trả tiền thuê nhà, không được ở free với người thân.
HỎI – Tôi mới refinance được 2 tháng, có nên lấy thêm HELOC để có tiền để sửa chữa bên trong nhà không?
→ Đáp – Nếu mới refinance 2 tháng mà muốn refinance nữa thì không nên vì không có lợi ích gì cả. Nhưng HELOC thì như một second loan, vậy nếu có được tiền lời thấp thì cứ làm, không thiệt hại gì cả.
HỎI – Tôi mua nhà lần đầu nên thắc mắc là nên mua townhouse hay single home vì thấy townhouse thường mới đẹp và rẻ hơn single home, chỉ có điều phải đóng tiền HOA hằng tháng. Tôi muốn biết tiền HOA bao gồm những gì.
→ Đáp – Mua townhouse hay single home thì hoàn toàn tùy sở thích của người mua. Townhouse thường rẻ hơn single home cùng một diện tích vì phải chung vách với nhà bên cạnh chứ không hoàn toàn riêng biệt.
Tiền HOA thường bao gồm bảo hiểm nhà và bảo trì & sửa chữa những nơi công cộng như vườn cây, hồ bơi chung và có khi cả mái nhà nữa.
HỎI – Tôi có khả năng trả cash hết căn nhà nhưng phân vân không biết nên trả cash hết hay down 50% rồi mượn 50% vì tiền lời đang thấp và dùng số tiền còn lại để mua đầu tư thêm.
→ Đáp – Câu hỏi này đã có sẵn câu trả lời trong đó rồi: Dĩ nhiên là để tiền còn lại để đầu tư thêm được vẫn hơn, nhất là tiền lời hiện nay quá thấp thì càng hiển nhiên hơn nữa.
HỎI – Nhà tôi muốn mua đang có người thuê có lẽ không muốn dọn ra. Khách rất thích mua căn nhà đó để ở, nên muốn biết có cách nào để người thuê dọn ra hay không.
→ Đáp – Nếu người thuê nhà đồng ý với chủ nhà dọn ra êm thắm trước khi mình mua thì tốt nhất. Người thuê không dọn ra thì chủ nhà phải nhờ luật sư chuyên về eviction để trục xuất.
Tuy nhiên, trong thời gian COVID, chuyện này khá phức tạp. Khách nên đi xem nhà khác. Cũng sẽ có những nhà khác như ý mình muốn.
HỎI – Làm sao để biết được thành phố nào an toàn và có trường học tốt cho con cái?
→ Đáp – Mình có thể lên internet để xem rating về trường học và crime rate của các thành phố. Ngoài ra mình cũng có thể hỏi ý kiến những người quen đã sống ở tiểu bang này lâu rồi.
HỎI – Mặc dù người VN mình đa số rất muốn sở hữu căn nhà mình ở. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ hết những lợi ích trong việc sở hữu địa ốc. Chú có thể giải thích những lợi ích này để mọi người có thể hiểu một cách tường tận hơn được không ạ?
→ Đáp –Sở hữu nhà có rất nhiều lợi ích quan trọng:
➊ Trước hết, trả tiền nhà là mình trả góp tài sản đầu tư của mình. Trong khi đó đi thuê nhà là chi phí; mình không sở hữu gì cả. Giá nhà lên mình không được hưởng lợi mà có khi lại còn bị trả tiền thuê cao hơn.
➋ Thứ hai, trả tiền nhà sẽ có lúc hết; thì dù như món nợ 15 năm hay 30 năm thi sau 15 hay 30 năm sẽ không còn phải trả gì cả mà ở nhà free. Trong khi đó, trả tiền thuê thì không bao giờ hết, còn thuê là còn trả.
❸ Thứ ba, là trả tiền nhà hằng tháng thì cố định (trừ khi mình mượn tiền lời thả nổi); còn trả tiền thuê thì chỉ được cố định một hay hai năm tùy hợp đồng, sau đó sẽ tăng với thời gian.
❹ Cuối cùng, sở hữu tài sản địa ốc là sở hữu một món đầu tư tương đối vững chắc. Đầu tư vào chứng khoán thì có thể lời nhiều nhưng có thể xuống không chừng. Trong khi đó, lịch sử cho thấy giá địa ốc luôn luôn đi lên.
HỎI – Hai vợ chồng tôi muốn mua nhà, muốn đứng tên cả hai vợ chồng nhưng vợ tôi không có credit, tôi có mượn tiền mua nhà được không?
→ Đáp — Nếu mua nhà ở California hầu hết mọi nhà băng đều chấp thuận cho cả hai vợ chông đứng tên chủ quyền nhà mặc dù chỉ có một người đứng tên mượn tiền mà thôi.
Vì thế, chỉ mình cháu đứng tên mượn tiền thôi, tuy nhiên cần lưu ý là mặc dù người vợ hoặc chồng không đứng tên mượn tiền nhưng vẫn phái ký một vài giấy tờ trong hồ sơ loan.
HỎI – Cháu mới qua Mỹ được 3 năm, đi học và mới ra trường được 2 tháng, cháu vừa có việc làm một tháng nay, xin hỏi cháu có mượn tiền mua nhà được khong?
→ Đáp — Cháu vẫn mượn tiền được nếu cháu qualify — nghĩa là credit tốt và income đầy đủ. Trường hợp của cháu nhà băng không đòi hỏi phải có việc làm đủ 2 năm.
HỎI – Trước đây cháu đã làm việc ở Mỹ 3 năm, sau đó về Việt Nam 4 năm không làm việc gì cả, năm ngoái cháu trở lại Mỹ và hiện giờ đã có việc làm tại Mỹ được 6 tháng. Cháu có mượn tiền mua nhà được không?
→ Đáp — Cháu vẫn mượn tiền được nếu cháu có đủ income và điểm credit. Trường hợp của cháu nhà băng không đòi hỏi phải có việc làm đủ 2 năm.
HỎI – Ba má cháu bán miếng đất ở Viêt Nam gửi qua Mỹ cho cháu $375,000. Hiện giờ cháu đi làm lương mỗi tháng là $1,000. Cháu muốn mua nhà $650,000, bỏ down $175,000, mượn nợ $475,000. Cháu có qualify hay không?
→ Đáp — Đa số nhà băng sẽ không cho cháu mươn tiền. Tuy nhiên, nếu cháu chứng minh được là vẫn còn $200,000 trong nhà băng sau khi mua nhà, chú có chương trình đặc biệt cho cháu mượn tiền.
HỎI – Tôi muốn mua nhà nhưng không đủ qualify. Tôi có người bà con sống ở tiểu bang khác lương rất cao. Tôi có thể nhờ người này co-sign được không?
→ Đáp – Được, hiện nay nhà băng không bắt người co-sign phải ở trong nhà này. Nhân tiện đây tôi nói thêm là bạn vẫn được coi như là người mua nhà lần đầu nếu hiện tại bạn không làm chủ căn nhà nào khác.
HỎI – Tôi hiện độc thân chưa có nhà, thấy nhà đang lên muốn mua nhà cho mướn, sau này khi cần lấy lại để ở. Tôi có mượn tiền đươc không?
→ Đáp – Được, nhưng bạn phải bỏ down 25% và số tiền down này phải là của bạn, không được nhận gift của bà con.
Mua nhà cho thuê lúc này rất tốt vì tiền lời đang rất thấp, bạn trả mortgage tương đối nhẹ nhàng trong khi cho mướn nhà bây giờ khá dễ dàng lại được giá cao. Tiền cho mướn tối thiểu thường sẽ tự trả mortgage cho căn nhà đó.
Theo: Nguyễn Huy Động